ÉTAPES ET FORMALITÉS POUR ACHETER EN ESPAGNE

Un résidant non espagnol doit avoir en sa possession un NIE (numéro d’identification espagnol) si il est européen, et une TIE pour les non européen, qui se présente sous forme de carte.

Être en possession d’un Numéro d’Identification d’Etranger (NIE) est impératif pour rendre possible une transaction immobilière en Espagne.

Ce document vous identifie auprès de l’État Espagnol. De plus, il vous permettra d’ouvrir un compte bancaire, créer une société, acheter une voiture…

Pour tout savoir sur le NIE, retrouvez notre article dédié.

Pourquoi ce document est-il obligatoire ?

Le NIE sera votre numéro d’identification fiscale et votre numéro d’identification formel en Espagne.

Ce numéro d’identification est nécessaire pour des opérations telles que l’achat d’une propriété, l’achat d’un véhicule, pour contracter des services tels que la fourniture d’électricité, d’eau, de gaz et d’internet.

 

Un des premiers points que nous cherchons rapidement à éclairer avec les potentiels acquéreurs nous contactant, est la question du financement.

En effet, la première chose à savoir sur un financement en Espagne, est que les banques espagnoles ne prêtent aux non-résidents que 60% de la valeur du bien hors frais de notaire. 

Globalement, pour un prêt immobilier en Espagne, comptez un apport personnel de 50% du prix du bien.

Faites bien les comptes avant de vous lancer.

Vous pouvez également vous faire financer en France, mais attention, la banque vous demandera très probablement d’amener une garantie (nantissement d’une assurance vie ou d’un bien immobilier).

Si vous n’en aviez pas ou que vous ne souhaitiez pas donner cette contrepartie, contactez-nous, nous avons des partenaires sur le territoire français. Nous pourrions vous trouver une solution sur mesure.

Globalement, financement en France, en Belgique ou en Espagne comporte pour chaque situation des avantages et des inconvénients ; taux différents, délais, coût etc… 

Toute propriété que vous achetez en Espagne est soumise à une série de frais et taxes.

Ceux-ci varient en fonction de chaque propriété.

Cependant, cela représente environ 11 à 12% du prix d’achat. Cette augmentation par rapport au prix d’achat total doit couvrir tous les frais, y compris les frais immobiliers, d’avocat, de notaire et d’impôts.

L’ITP 

La principale taxe que vous devez payer si vous achetez une maison d’occasion en Espagne est la taxe sur les transmissions patrimoniales («ITP»).

Cette taxe peut changer d’une région à l’autre et peut être sujette à changement.

Les frais de notaire

Les frais de notaire sont fixés avec un barème officiel.

Les tarifs varient en fonction de la superficie du terrain, de la taille de la propriété et du prix de vente de la propriété.

Les frais de notaire peuvent être partagés bien que souvent, l’acheteur doive payer les frais du notaire.

En plus du notaire, il y aura des frais payables au cadastre.

Les frais d’honoraires

Le vendeur doit payer la taxe sur les plus-values sur la vente en même temps que la Plus Valia qui est une taxe communale sur toute plus-value basée sur le cadastre.

Normalement, l’acheteur paiera les droits de mutation et les frais mentionnés ci-dessus.

La réglementation espagnole en matière de consommation conseille de répartir cette dépense entre les acheteurs et les vendeurs, mais dans certains cas, le vendeur insiste pour que l’acheteur les paie tous.

Encore une fois, c’est un point que votre avocat doit discuter avec vous et les vendeurs.

L’IBI

L’IBI est une taxe d’habitation annuelle payée par les propriétaires à la mairie locale.

Toute personne qui possède une propriété en Espagne s’en acquitter, et ce chaque année.
Ce reçu est très important lors de l’achat d’une propriété pour deux raisons :

• Il indique le numéro de la propriété cadastrale, cette référence peut vous donner des informations sur la propriété que vous achetez.
• Il montrera également la valeur cadastrale de la propriété selon l’évaluation de l’Agence fiscale

Votre avocat devra s’assurer que toutes les taxes IBI ont été payées au cours des 5 dernières années, garantissant que la maison n’a pas de dettes avec le Conseil local.

 

Votre projet mûrit, vous en êtes à l’étape de recherche de votre future propriété en Espagne.

Vous avez sûrement été redirigés sur des annonces de portails immobiliers, Seulement, entre les photos parfois (si ce n’est dans la plupart des cas) d’une qualité douteuse, la barrière de la langue, les doutes sur la situation juridique du bien, sa localisation géographique etc… vous êtes un peu perdus…

Vous pouvez prévoir des allers-retours entre votre pays et l’Espagne, mais vous risquez des déplacements inutiles, perdus entre les mauvaises locations des biens annoncés par les agents, ou victimes d’une rigueur parfois à désirer…

Pour toutes ces raisons, nous vous conseillons (évidemment 🙂 !) de faire appel à nos services !

 Cette option vous permet de gagner du temps et d’éviter les mauvaises surprises.

Nos conseillers francophones vous accompagnent de A à Z sur tout le processus d’achat et vous évitent ces dépenses inutiles en se déplaçant pour vous afin de pré-visiter en vidéo les biens qui vous intéressent.

Lors des visites, votre agent se charge de vérifier l’état général du bien et de l’immeuble (chauffage, isolation, éventuels travaux), et récolte des informations clés comme le montant des charges de copropriété et la taxe foncière.

Nos experts connaissent le marché local et peuvent évaluer le prix avec précision, en modérant les prétentions parfois exagérées de certains vendeurs. 

En Espagne, le rôle du notaire est très différent du reste de nos pays francophones.

C’est pour cette raison que l’intervention d’un avocat est nécessaire et indispensable.

Pour offrir le service le plus complet possible à nos clients, nous intégrons systématiquement l’intervention d’un avocat inscrit au barreau de la province du bien en question.

Cet avocat vous livrera un avis juridique écrit qui vous permettra de décider si continuer ou non dans cette acquisition immobilière.

Il sera aussi présent à vos côtés le jour de la vente.

Son rôle consiste à vérifier l’identité des propriétaires, l’absence de dettes, de charges, la conformité au cadastre, la non existence d’infraction urbanistique…

Certains points peuvent être mis en conformité en quelques semaines, alors que d’autres peuvent parfois durer plusieurs mois.

Quoi qu’il en soit, la décision de poursuivre une transaction n’appartient qu’à vous.

Le bureau du cadastre est le deuxième système utilisé pour identifier les limites exactes et l’emplacement de la propriété.

Le cadastre fournit une brève description de la propriété.

En Espagne, pour que votre intention d’achat soit considérée, vous êtes tenu de verser à l’agence ou au propriétaire du bien, une somme qui peut varier entre 1.000€ et 3.000€.

Celle-ci, appelée “Reserva” ou “Señal“, s’accompagne de la signature d’un pré-contrat reprenant les informations principales de la propriété.

Le propriétaire a alors entre 2 et 5 jours pour accepter ou refuser l’offre.

En théorie les visites doivent cesser. Malheureusement, dans la pratique, beaucoup de propriétaires ou d’agences persistent pour essayer d’obtenir une meilleure offre.

Si votre offre n’est pas acceptée, l’agence est tenue de vous rembourser l’entièreté dudit montant de réservation.

En revanche, si celle-ci est acceptée, la somme avancée devient part du prix de vente.

Elle sera généralement amplifiée au moment de la signature du compromis de vente.

Le compromis de vente est un contrat privé établit entre l’acheteur et le vendeur. Appelé “Arras” en espagnol, il ne se signe pas devant notaire mais sera demandé par celui-ci le jour de la vente afin d’y vérifier les conditions pactées entre les parties.

Celui-ci reprendra de nombreuses informations essentielles telles que :

• L’identité du vendeur et des acquéreurs 
• L’adresse de la propriété 
• Le prix de vente du bien 
• La date limite de signature chez le notaire 
• L’adresse du notaire où sera signée la vente 
• Les éventuelles dettes en cours 
• Les moyens de paiement 
• La répartition des frais de notaire 
• Les pénalités en cas de retrait d’une ou l’autre des parties
• etc…

Dans la plupart des cas, l’avance financière effectuée par le futur acquéreur au moment de la señal (réservation), sera complétée jusqu’à atteindre 10% du prix du bien.

Dans le cas d’une vente par l’intermédiaire d’une agence immobilière, cet argent restera dans la plupart des cas bloqué sur le compte de celle-ci afin de pouvoir arbitrer en cas de litige.

En effet, dans la majorité des cas, les compromis signés entre deux particuliers sont ce qu’on appelle des “arras penitenciales“, régulés par l’article 1454 du code civil espagnol. 

Cela signifie que si la partie acquéreuse se retire, elle perd la quantité avancée. En revanche si la partie venderesse se retire, elle est tenue de rembourser le double de la quantité avancée par l’acheteur.

Le grand jour est arrivé !

Vous allez conclure la transaction en signant “l’Escritura“ ou acte authentique. C’est à ce moment que vous réglez le solde restant dû. 

Certains notaires acceptent de recevoir sur leur compte le virement du montant du bien, puis d’émettre les chèques de banque pour les vendeurs.

D’autres, en revanche, refusent de recevoir un virement étranger pour des mesures de prévention de blanchissement de capitaux. Vous devriez dans ce cas amener vous même les chèques de banque dûment émis par votre banque espagnole. 

Dans le cas où, une banque espagnole finançait votre achat, celle-ci émettra les chèques et les amènera le jour de la signature.

Bon à savoir :

Demandez en amont à votre conseiller bancaire espagnol les tarifs d’émission d’un chèque bancaire. Vous pourriez être surpris ! En effet, certaines banques affichent des promotions alléchantes, vous offrant certains frais comme la commission d’ouverture.

Elles se rattrapent en revanche généreusement sur l’émission du chèque avec des tarifs atteignant parfois plusieurs centaines d’euros. 

Les clefs sont toujours remises au même moment que la signature de l’acte authentique.

Le notaire atteste du paiement et le nouvel acte notarié sera alors enregistré au Registro de la Propiedad (Registre de propriété), par les soins de son étude ou par le biais d’un cabinet collaborateur.

Les impôts inhérents à l’achat et notamment l’ITP (Impôt sur la Transmission du Patrimoine), devront être payés dans les 30 jours suivant la date de signature.